حبس الرهن: ما هم?
ستقوم منظمة مالية ، مثل بنك أو شركة رهن عقاري ، ببيع منزل أو قطعة أخرى من الممتلكات بالقوة في الرهن. ما لم تدفع ثمن ممتلكاتك بالكامل ( نقدًا ) في وقت الشراء ، فإن غالبية مالكي العقارات يستخدمون طرفًا ثالثًا لتزويد الأموال الإضافية اللازمة لإنهاء البيع. يتم استخدام الرهن العقاري لوصف الوضع الذي يضطر فيه المالك إلى سداد الأموال المقترضة.
يجوز للبنك أو صاحب امتياز آخر أن يبدأ إجراءات حبس الرهن للسيطرة على الممتلكات لسداد الديون المستحقة لهم إذا فشل مالك العقار في سداد المدفوعات على النحو المطلوب من قبل اتفاقية القرض لرهنهم العقاري. كثيرا ما تحتوي السندات الإذنية للرهن العقاري على مخصص تسارع.
في كثير من الأحيان ، يمكن أن تؤدي هذه السمة إلى حبس الرهن المبكر. إذا فات مالك العقار عددًا معينًا من مدفوعات الرهن العقاري ، فإن شرط التسارع يسمح للبنك أو صاحب الرهن العقاري بإعلان القرض بالكامل. عادة ، قبل أن تتمكن مؤسسة الإقراض من تطبيق شرط التسارع ، يجب أن يتلقى مالك العقار إشعارًا مناسبًا.
إجراء الرهن هو إجراء قانوني اتخذه البنك أو المقرض لإجبار بيع العقارات من أجل سداد الديون المستحقة. في معظم الأحيان ، ستقرر المحكمة الرصيد الحقيقي المستحق على الرهن العقاري قبل أن تأمر ببيع العقار ( وهذا يشمل الفائدة المستحقة ). بعد ذلك ، سيتم سداد الدين المتبقي بالأموال التي تم جمعها من بيع ممتلكاتك. اعتمادًا على شروط القرض الأولي ، لا يزال بإمكانك أن تدين لمؤسسة الإقراض بالمبلغ المتبقي إذا كانت قيمة عقارك أقل من الدين القائم. لمنع مزاد الرهن وحفظ الممتلكات الخاصة بك ، يحق لك دفع كامل للبنك.
يمكن لمحامي خبير مساعدتك في تحديد خياراتك الأخرى ، والتي قد تشمل إعلان الإفلاس; إذا كنت قلقًا من أنك ستتخلف عن دفع أقساط الرهن العقاري الخاص بك وأنك ستفقد منزلك بسبب الرهن. لضمان حماية مصالحك وحقوقك أثناء عملية الرهن ، يمكنك أيضًا أن يمثلك محامٍ.
كيف تعمل عملية الرهن?
في إجراء الرهن ينتج عنه عملية بسيطة نسبيًا بشكل عام ويمكن أن تستغرق ما يصل إلى ستة أشهر. يحدد الإجراء ما إذا كان البيع القضائي أو عدم البيع القضائي نتيجة الرهن.
ما قبل الرهن: يعتبر المنزل في حالة ما قبل الرهن بمجرد أن يفوت المالك اثنين إلى ثلاثة مدفوعات الرهن العقاري ( 30 – 60 يومًا ). يرسل المقرضون بشكل متكرر خطاب طلب يطلب فيه السداد الكامل الفوري للقرض مع أي رسوم قانونية متأخرة ومتأخرة عندما يكون العقار على وشك الدخول في الرهن المسبق. لتجنب بدء عملية الرهن ، أمام مالك المنزل 30 يومًا لتسديد الدفعات المطلوبة.
عندما لا يقوم مالك العقار بالدفع لمدة 90 يومًا ، يتم إرسال إشعار بالتقصير ، ثم تبدأ عملية الرهن بشكل قانوني. سيقوم شريف محلي بتسليم إشعار صاحب العقار بالتقصير بعد استلامه من البنك. سيتم اختيار موعد لمزاد الرهن بعد أن سجلت الهيئة الحكومية إشعار التخلف عن السداد. يجوز للمستثمر أو صاحب المنزل الآخر استشارة بيع قصير على العقار بعد تلقي إشعار بالتقصير.
مزاد الرهن العام: سيتم طرح العقار للبيع بالمزاد ويمكن بيعه لأعلى مزايد. لدى المقرض الذي يصدر الافتراضي خيار إجراء بيع خاص منفصل حيث يشترون العقار ويبيعونه.
ما بعد الرهن: إذا كانت عائدات البيع أقل من تغطية الدين المحجوز ، يجوز للمقرض اتخاذ إجراء قانوني ضد المقترض من مالك المنزل لاسترداد النقص. في بعض الأماكن ، قد يكون لدى المدين خيار دفع سعر البيع الكامل لتجنب اتخاذ مزيد من الإجراءات القانونية بعد حبس الرهن.
حق الاسترداد: قبل بيع العقار أثناء الرهن ، يحق للمالك أو الرهن العقاري استرداده عن طريق دفع الدين القائم. يشار إلى حق الفداء على هذا النحو. إذا كان هناك شرط تسارع في الرهن العقاري ، لا يمكن لصاحب المنزل استرداد الرهن العقاري ما لم يتم دفع الرصيد الكامل.
كيف أعرف المزيد عن حبس الرهن?
تتضمن مقالات مكتبة القانون هذه مزيدًا من التفاصيل:
⁇ محامو مطالبة الإقراض المفترس ؛ محامو حقوق المقترضين في حبس الرهن ؛ محامون لتجنب حبس الرهن ؛ محامون عن حبس الرهن.
هل محامو الرهن ضروريون?
طوال العملية ، يمكن لمحامي العقارات دعمك بطرق عديدة. لن يمثلك المحامي فقط في قضية الرهن ولكن سيتفاوض أيضًا مع المقرض الخاص بك للتوصل إلى خيارات قد تسمح لك بالاحتفاظ بمنزلك.
لتحديد خياراتك فيما يتعلق بسيناريو الرهن الخاص بك ، يجب عليك استشارة محام. إذا كان الإجراء القانوني مطلوبًا ، يمكن لمحامي العقارات تقديم مشورة قانونية مفيدة بالإضافة إلى الدعوة في المحكمة.